Location meublée (LMNP)

Comparateur LMNP micro-BIC vs régime réel

Comparez votre imposition selon les deux régimes fiscaux du statut LMNP, pour savoir lequel réduit le plus votre impôt.

Votre simulation

Renseignez vos recettes locatives et vos charges réelles

Loyers annuels perçus (€)

Type de location meublée

Tranche marginale d'imposition (TMI)

Valeur du bien meublé, hors terrain (€)

Valeur du mobilier (€)

Charges réelles annuelles (intérêts, taxe foncière, copro, assurance, gestion, €)

Impôt micro-BIC

—

Impôt régime réel

—

Vos recettes dépassent le seuil du micro-BIC pour ce type de location : le régime réel devient obligatoire au-delà de 2 années consécutives de dépassement.

Micro-BIC ou régime réel : comment trancher

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers bruts (50% pour la location longue durée ou un meublé classé, 30% pour un meublé de tourisme non classé depuis la loi Le Meur de 2024), censé couvrir l'ensemble de vos charges. Aucune charge réelle n'est déductible en plus de cet abattement, et vous ne pouvez pas amortir le bien.

Le régime réel, à l'inverse, permet de déduire l'intégralité de vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion) et surtout d'amortir comptablement le bien et le mobilier, une charge qui réduit votre revenu imposable sans sortie de trésorerie réelle. C'est ce mécanisme qui permet souvent de ramener l'impôt à un niveau très faible, voire nul, pendant plusieurs années.

Depuis 2025, un changement important s'applique au régime réel : les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien, ce qui atténue l'avantage à long terme sans le supprimer. Cette simulation compare l'impôt annuel sur les loyers uniquement, elle ne tient pas compte de cet impact à la revente ni des prélèvements sociaux de 17,2%, qui s'appliquent dans les deux régimes.